19. Jak plan miejscowy powinien traktować ostateczne decyzje o pozwoleniu na budowę, jeśli zawarte w nich parametry zabudowy i zagospodarowania są ewidentnie niezgodne ze studium?

Pytanie:
Wydano decyzję o WZ niezgodną z zapisami studium uikzp. Na jej podstawie wydano decyzję o pozwoleniu na budowę obiektu o parametrach znacząco niezgodnych z zapisami studium, decyzja ta stała się ostateczna i prawomocna.
Organ sporządzający projekt planu miejscowego konsekwentnie odmawia wprowadzenia do planu wniosków i uwag beneficjenta decyzji o pozwoleniu na budowę oczekującego, że parametry z tej decyzji zostaną zapisane jako ustalenia planu. Organ odmawia z uzasadnieniem, że te parametry są niezgodne z zapisami studium ...
Jak plan miejscowy powinien traktować ostateczne decyzje o pozwoleniu na budowę, jeśli zawarte w nich parametry zabudowy i zagospodarowania są ewidentnie niezgodne ze studium, a budowa:
a) jest zakończona, ale brak jest decyzji o pozwoleniu na użytkowanie ?
b) jest zaawansowana, ale nie ukończona ?
c) nie jest rozpoczęta ?

Opinia Redakcji Portalu:

Na początku należy rozstrzygnąć dwie kwestie:

1) kwestię zgodności pozwolenia na budowę z WZ  - rozumiem, że taka zgodność w opisywanym przypadku jest zachowana;

2) kwestię zgodności WZ ze studium gminy, tj.: przyjąć założenie wynikające (niestety) z dotychczasowego jednostronnie brzmiącego orzecznictwa sądów administracyjnych, że WZ mogą być niezgodne ze studium gminy - lub przyjąć założenie odwrotne (dla mnie oczywiste). W pytaniu, jest zawarte, jak rozumiem, założenie pierwsze.

Z treści przepisów art. 34 i 65 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że opisana w pytaniu inwestycja na etapie sporządzania planu miejscowego dla tego terenu jest „bezpieczna” – nie ma przesłanek do stwierdzenia wygaśnięcia WZ oraz unieważnienia realizującej te warunki „ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę”.

I nie ma tu żadnego znaczenia czy budowa na podstawie ostatecznego pozwolenia na budowę:

a) jest zakończona, ale brak jest decyzji o pozwoleniu na użytkowanie ?
b) jest zaawansowana, ale nie ukończona ?
c) nie jest rozpoczęta ?
Cytowane na wstępie przepisy nie rozróżniają takich „etapów” ostateczności pozwolenia na budowę.

Niewątpliwie wyjaśnienia wymaga zachowanie „beneficjenta” ostatecznego pozwolenia na budowę – dlaczego domaga się usankcjonowania tej decyzji w sporządzanym właśnie planie miejscowym?

Nawet nie znając rzeczywistego uzasadnienia wniosku, teoretycznie sami możemy zdefiniować najistotniejsze jego przesłanki – mianowicie po realizacji inwestycji „niezgodnej ze studium” (tj. po całkowitym zrealizowaniu pierwotnego pozwolenia na budowę) jakiekolwiek późniejsze prace w obrębie inwestycji „niezgodnej ze studium” (rozbudowa, przebudowa itp.) wymagające kolejnej decyzji o pozwoleniu na wykonywanie tych robót, będą musiały być zgodne z planem miejscowym.

Jest tylko jeden zasadniczy warunek: plan miejscowy musi być zgodny ze studium, co oznacza, że nie można w nim umieszczać ustaleń z tym studium sprzecznych - a sprzeczne, niestety, są ustalenia zawarte w WZ oraz we wspomnianej decyzji o pozwoleniu na budowę a w konsekwencji i sama zrealizowana inwestycja.

Nie bez znaczenia pozostaje też rzeczywista wartość działki liczona nie na podstawie funkcji zrealizowanej ale zadekretowanej w planie miejscowym.

Jeśli „mleko już się rozlało” tzn. obie wprowadzone do obiegu prawnego decyzje (WZ i ostateczne pozwolenie na budowę) są sprzeczne ze studium jedyne prawnie dopuszczalne rozwiązanie (jeśli to w ogóle jest merytorycznie możliwe) to kolejno:

1) zmiana ustaleń studium gminy tj. doprowadzenie do sytuacji, w której WZ oraz ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę będą z tym studium zgodne;

2) sporządzenie planu miejscowego z wprowadzeniem do jego ustaleń parametrów zabudowy i zagospodarowania z ostatecznego pozwolenia na budowę.

Każda taka "akcja ratunkowa" ma jednak jedną bardzo poważną i nieusuwalną wadę - dezintegruje w tempie ekspresowym politykę przestrzenną sformułowaną w studium gminy.  

Dlatego też rozwiązaniem generalnie zalecanym, jest powstrzymywanie się od wydawania WZ sprzecznych ze studium gminy.
W opisanej sytuacji, odmawiając inwestorowi wprowadzenia parametrów inwestycji do planu miejscowego, gmina zachowuje się zgodnie z prawem. Zdecydowanie gorzej jest w tej gminie z odpowiedzialnością.

Jak z powyższego wynika, nie ma dobrego wyjścia z sytuacji, w której wydawane warunki zabudowy są niezgodne ze studium. Chyba, że dla takiego terenu nie będzie nigdy sporządzany plan zagospodarowania przestrzennego.